A lei que regula a locação (Lei do Inquilinato) prevê, na cláusula que trata das obrigações do locatário, a de “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”.
Infelizmente, em grande parte das vezes, não é isso que ocorre. O proprietário recebe o imóvel em condições bastante insatisfatórias. O que fazer?
Antes de qualquer coisa, no início da locação, ao entregar as chaves para o novo inquilino, deve fazer em conjunto um laudo de vistoria, de preferência com fotos, no qual conste a exata condição do imóvel, a sua descrição e a relação de bens que porventura estejam no seu interior e respectivo estado, pois, por ocasião da entrega das chaves, o imóvel e esses bens devem ser devolvidos no estado em que foram recebidos (salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, como reza o artigo 23, inciso 3º da Lei 8.245 de 1991).
No final da locação deve fazer outra vistoria, com o acompanhamento do locatário, na qual constarão os danos causados no imóvel, também com fotos. É interessante que o locatário reconheça os danos e assine junto com o locador ou seu representante.
Sendo possível resolver o problema amigavelmente, melhor. Caso contrário, o locador deverá recorrer a um advogado, que o orientará sobre os procedimentos a serem adotados.
O mais tradicional é a Produção Antecipada de Provas, que é feita judicialmente, na qual o juiz nomeia perito para vistoriar o imóvel. Atualmente é um procedimento demorado e o imóvel não pode ser reformado até que seja feita a perícia. Além do tempo e do custo, tem o inconveniente de que o imóvel ficará sem rendimento por vários meses, aumentando ainda mais o prejuízo do seu proprietário.
Por esse motivo, procura-se evitar esta via.
Importante observar que algumas decisões ainda são dadas considerando imprescindível a prova pericial antecipada, não levando em conta o aumento dos prejuízos que o locador terá com a demora da prestação jurisdicional e o tempo que o imóvel ficará sem poder ser consertado.
Portanto, ao pretender ganhar tempo e diminuir os prejuízos, o proprietário corre algum risco ainda que, atualmente, pequeno.
Optando por arriscar, o proprietário proporá diretamente a ação de reparação civil por danos causados ao imóvel (indenização) que deverá ser muito bem instruída.
Para tanto, deve obter três orçamentos para reparação dos danos, de empresas legalmente constituídas, levar ao imóvel pessoas que possam posteriormente testemunhar as suas condições e fotografar tudo, pois é preciso que se vislumbre a deterioração anormal, distinta daquela decorrente do seu uso normal. É preciso ficar caracterizado o mau uso e a má conservação do imóvel, por parte do locatário.
Assim, enquanto a ação é proposta, ele já pode providenciar os reparos e locar o imóvel para outras pessoas.
Se ao invés de ser instruída com o termo de vistoria final para entrega do imóvel locado, for acompanhada de laudo elaborado por arquiteto ou engenheiro, melhor. Quanto mais comprovados os danos melhor porque, segundo o artigo 333, inciso I, do Código de Processo Civil, o autor da ação deve se desincumbir do ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito.
Se não foi feita a vistoria inicial, presume-se que o inquilino recebeu o imóvel em perfeitas condições, pois, se assim não fosse, deveria ter exigido, do locador, relação escrita do seu estado, ao receber as chaves.
* Daphnis Citti de Lauro é advogado especialista em direito imobiliário formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie, autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas” e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro, que dirige desde 1976, e da Citti Assessoria Imobiliária. O escritório atua na área de Direito Imobiliário, presta assessoria jurídica a empresas e, principalmente, a administradoras de condomínios
Fonte: Obra24horas
