O crescimento no número de lançamentos de prédios de escritórios, salas comerciais, centros de distribuição e galpões logísticos em 2013 dá aos inquilinos um grande número de opções e um grande poder para negociar os preços de aluguel, que devem ou se manter estáveis, dependendo da localização, ou até apresentar queda no caso de áreas saturadas de empreendimentos. Antes a situação era escassez, agora a oferta cresceu e tende a voltar ao normal, informa Ricardo Betancourt, presidente da Colliers International Brasil. Os preços, segundo explica, não devem cair e a tendência é de acomodação. "As empresas demoram mais para tomar suas decisões porque contam com mais opções hoje", acrescentou. "Agora, quem manda é o inquilino que não associa esse processo à expectativa de desaceleração da economia brasileira e internacional, mas à própria dinâmica do mercado imobiliário.”
De acordo com relatório da Cushman & Wakfield, foram concluídos no primeiro trimestre no Brasil 219 mil m² de área útil de alto padrão, o que representou aumento de 28,8% em relação ao mesmo período de 2012. "A expectativa para 2013 é que o total entregue nas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba, Brasília, Salvador, Porto Alegre, Vitória e Recife supere 1,3 milhão de m² de área útil, sendo 62% superior a 2012. Até final de 2013, com esse ritmo, poderá atingir um volume semelhante ao total entregue em 2011 e 2012 juntos", informa o boletim da companhia, divulgado no fim do primeiro trimestre de 2013.
A taxa de vacância desses empreendimentos em todo o País chegou a 14,5% no primeiro trimestre de 2013, alta de 4,2 pontos percentuais em relação ao mesmo período do ano passado. Em São Paulo a taxa foi de 14,1%, alta de 2,36 pontos em relação ao primeiro trimestre do ano passado e alta de 0,51 pontos em relação ao quarto trimestre de 2012. No Rio, em regiões como centro, orla, zona portuária, zona sul e cidade nova, a taxa de vacância passou de 10,8% no quarto trimestre de 2012 para 20,8% no mesmo período de 2013.
O mesmo relatório indicou estabilidade nos preços de locação entre o quarto trimestre do ano passado e o primeiro trimestre deste ano em São Paulo, embora tenha havido alta de 18,7% entre os primeiros trimestres de 2012 e 2013. "Trabalhamos com valores estáveis apesar do crescimento da oferta, porque são espaços classe A, em que ainda há demanda das empresas. A questão é que os valores negociados antes estavam acima do mercado. A gente chegou a ter região que saiu de março de 2012 valendo R$ 123,70 o m2 para R$ 146,86 em março de 2013", diz Denise de Camargo Ghiu, gerente de Pesquisa de Mercado para América do Sul da Cushman & Wakefield.
Ela concorda com Betancourt sobre o aumento do poder do inquilino, que tem conseguido também nas recentes negociações tempo de carência com os proprietários nos edifícios de alto padrão. "Temos notado que alguns proprietários negociam com as empresas um tempo de carência, onde não é cobrado o aluguel cheio até que a empresa tenha tempo para se instalar no edifício, o que pode às vezes demorar dois meses. O mercado agora é favorável ao locatário."
Regiões como a da Faria Lima, em São Paulo, continuam atraindo atenção de empresas, principalmente as internacionais, embora Denise de Camargo tenha notado investimentos de prédios de alto padrão na Barra Funda, Lapa e Santo Amaro. De acordo com o Secovi-SP, de 2008 até o ano passado o número de lançamentos de novos escritórios comerciais passou de 2.434 para 6.369, com destaques para a Zona Sul (Campo Belo, Santo Amaro e Jabaquara) e Zona Oeste, especialmente na Faria Lima no Itaim Bibi ou em Pinheiros.
De acordo com pesquisa da Jones Lang LaSalle, a previsão é que sejam lançados 14,4 milhões de metros quadrados de galpões de alto padrão no Brasil até 2017, sendo que 60% será no Estado de São Paulo e 16% no Rio de Janeiro. "Muitos projetos que ficaram parados agora têm recursos", diz Roberto Patino, gerente de Negócios da Jones Lang LaSalle, ao citar financiamentos de fundos imobiliários e com a tendência de o empresário reduzir custos de capital.
Mark Turnbull, diretor da vice-presidência de gestão patrimonial e locação do Secovi-SP, estima que haja um estoque de 95 milhões de m2 no Brasil de galpões, sendo que 64 milhões de m2 estejam no estado de São Paulo. "Há expectativa que entre um novo estoque 1,3 milhão de m2 neste ano de 2013 em São Paulo. E as regiões de maior preferência para investimento no estado são as cidades de Cajamar e Jundiaí, que estão próximas à capital, com acesso às rodovias Bandeirantes, Anhanguera e outras rodovias, onde está a maior concentração desses empreendimentos."
Segundo Denise de Camargo, Jundiaí tem a menor vacância do Estado (2,4%) com um estoque de mais de um milhão de metros quadrados de condomínios de logística. Em todo o Brasil, a taxa de vacância cresceu de 5,3% para 10,3% do primeiro trimestre de 2012 para o mesmo período de 2013, enquanto o preço pedido para locação cresceu 21%, de R$ 15,7 o metro quadrado para R$ 19. "A gente já começa a ver que o proprietário está mais maleável. Ele estava mais duro antes, porque se não alugava para A alugava para B. Agora o humor do mercado mudou facilitando a negociação para não perder o negócio", diz Betancourt, da Colliers. "Com o aumento da oferta, o inquilino vai analisar daqui para frente mais a qualidade do imóvel. O proprietário terá que mostrar o diferencial do seu empreendimento, seja ele de escritório ou de logística, se é um escritório mais eficiente, se é um centro de logística com mais vagas para carretas. O mercado vai olhar mais qualidade, porque antes não havia opção."
Para Betancourt, os novos empreendimentos terão de ser planejados com base nessa nova realidade. Ele lembra que os proprietários de imóveis em fase de construção vão enfrentar esse novo desafio. "Os projetos devem ser mais pensados. Acho complicado fazer um novo lançamento em Alphaville porque o mercado vai demorar para absorver. Mas a construção que está em andamento é melhor terminar." De acordo com relatório da Colliers, em 2012 houve queda de 25% na absorção líquida de empreendimentos em Alphaville. Neste ano, a companhia espera a entrega de 59.400 m² de escritórios, sendo que haverá ainda a entrega de outros 569.000 m² ainda sem data de entrega.
Fonte: Valor Econômico
