Mercado de capitais impulsiona financiamentos imobiliários

Bancado no Brasil por 65% dos recursos da poupança deixada nos bancos, os financiamentos imobiliários podem se tornar uma das melhores opções de investimento para o investidor pessoa física e para os fundos de pensão que cuidam do dinheiro de milhares de aposentados e pensionistas.

Em países como os EUA, o Japão e parte da Europa, aplicar em títulos imobiliários é uma das poucas alternativas de baixo risco para fazer o dinheiro render acima do que pagam os bancos.

Poupança cresce e financia expansão imobiliária

A dívida imobiliária (prestações, aluguéis etc.) é "empacotada", convertendo-se em uma aplicação financeira que rende juros conforme as prestações são pagas pelos mutuários e os aluguéis pelos locatários - a chamada securitização.

Riscos

O risco da transação é o de o mutuário não pagar a prestação ou o inquilino deixar o imóvel, como aconteceu no Shopping West Plaza (zona oeste da cidade de São Paulo), quando perdeu locatários para o vizinho Bourbon.

Vale lembrar que, no primeiro caso, há a garantia do imóvel financiado, que serve para cobrir eventuais perdas com inadimplência.

A diferença básica é que, com o dinheiro da poupança, a dívida pertence ao banco.

No caso da securitização, as dívidas pertencem ao conjunto de agentes do mercado de capitais: fundo de investimento, de pensão e aplicadores pessoa física.

Impulso

No Brasil, a aplicação em dívida ligada ao crédito imobiliário ganhou impulso após a queda dos juros no ano passado. Agora que as taxas de juros do governo voltaram a subir, diminuiu a diferença a favor dos títulos imobiliários.

"Mesmo com o aumento dos juros, não vejo desaquecimento do mercado de securitização, que se tornou uma fonte importante de financiamento para imóveis comerciais, prédios de escritório e shoppings", disse Onivaldo Scaldo, presidente da Cibrasec empresa securitizadora.

"A securitização cresce e tem o seu mercado cativo nos shoppings, prédios de escritórios, hotéis e hospitais", disse Osmar Roncolato, vice-presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário (Abecip).

Vantagens

Além de pagar uma taxa melhor do que as demais aplicações de renda fixa, os papéis que ajudam a financiar imóveis dão ao investidor pessoa física isenção de Imposto de Renda.

Entre as opções, está a Letra de Crédito Imobiliário (LCI), uma espécie de Certificado de Depósito Bancário (CDB) em que o banco capta dinheiro para financiar construção e compra de imóveis.

Outro papel disponível é o Certificado de Recebível Imobiliário (CRI), que representa uma fração do conjunto de prestações da casa própria ou de aluguéis que serão pagos.

Ambos os papéis podem ser comprados individualmente ou por meio de fundos de investimentos.

Essa é a melhor opção no caso do CRI, que custa a partir de R$ 300 mil.

Fonte: Folha de São Paulo

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Cresce procura por fundos imobiliários

O investidor que não tem dinheiro suficiente para comprar um imóvel, mas quer aplicar no segmento, tem procurado uma opção que exige menos recursos: o fundo de investimento imobiliário.

Esses fundos são espécies de condomínios de investidores que se reúnem para aplicar em um empreendimento, seja residencial ou comercial, como shoppings, hotéis e universidades.

Para isso, adquirem cotas. Hoje, há no mercado cotas por R$ 100, de acordo com a BM&FBovespa.

Investidor deve ter cautela ao escolher fundo

A modalidade se tornou mais popular a partir de 2009, quando o preço dos imóveis disparou no Brasil.

Mas foi no ano passado que os rendimentos desses fundos chamaram a atenção. Em 2012, os negociados na Bolsa renderam 35%, segundo o IFIX, índice que representa os principais fundos do segmento, enquanto o Ibovespa, principal índice do mercado de ações, subiu 7,4%. 

Foram pouco mais de 316 mil negócios, movimentando R$ 3,59 bilhões, de acordo com a Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Neste ano, até maio, as negociações já superaram as de todo o ano anterior, com R$ 4 bilhões.

Vale destacar que rentabilidade passada não é garantia de ganho futuro. O rendimento neste ano acumulou baixa de 1,5% até maio - bem menor, porém, que a do Ibovespa, de 14,3%.

De acordo com Paulo Cirulli, gerente de produtos da BM&FBovespa, o volume diário de negociação dos fundos chega a R$ 40 milhões.

"Esses fundos existem desde os anos 1990, mas foram amadurecendo e, nos últimos quatro anos, devido à melhoria do cenário macroeconômico do país, ganharam reconhecimento", diz Cirulli.

Abertos e fechados

Os fundos imobiliários são divididos em fechados e abertos. Nos fechados, não há oferta pública e os investidores são convidados, normalmente por meio de cartas, a integrar essa carteira.

Nos fundos abertos há uma oferta pública. Como no caso do Banco do Brasil, que, no ano passado, captou R$ 1,592 bilhão para construir 64 agências. Quase todos os investidores (93%) foram pessoas físicas que pagaram valores mínimos de R$ 2 mil reais para receber rendimentos provenientes do aluguel das agências.

Além dos rendimentos superiores aos das aplicações em renda fixa e do Ibovespa, um dos principais atrativos desses fundos é a isenção de Imposto de Renda mensal para o pequeno investidor que tenha menos de 10% do total de cotas da carteira.

O benefício fiscal vale em fundos considerados maiores, com mais de 50 cotistas e cujas cotas são negociadas na Bolsa de Valores.

Para Reinaldo Lacerda, presidente do Comitê de Produtos Financeiros Imobiliários da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), é justamente o estímulo tributário que torna esses fundos atraentes. "É uma maneira de obter maior rentabilidade", afirma.

Fonte: Folha de São Paulo

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Fundos imobiliários atingem 100 mil investidores, 100 fundos negociados na bolsa

Os fundos imobiliários atingiram duas marcas importantes no final do mês de março. De acordo com dados da BM&FBovespa, o terceiro mês do ano se encerrou com 102.691 investidores e 100 fundos negociados na Bolsa de Valores. 

Para se ter ideia do crescimento desta indústria, no final de 2008 havia 25 fundos cadastrados na bolsa. Já o crescimento do número de investidores foi ainda mais impressionante: em janeiro de 2011, 19.732 pessoas aplicavam seus recursos em fundos imobiliários, o que indica um aumento de 5 vezes em pouco mais de dois anos. Para o advogado e especialista em fundos imobiliários, Arthur Vieira de Moraes, a velocidade do crescimento é o que mais chama atenção. “É um crescimento que impressiona. Mas se pensarmos na população do Brasil e no número de investidores potenciais, 100 mil investidores ainda pode ser considerado pouco. Este mercado tem muito potencial para crescer”, disse.

Já em relação ao número de fundos, ele acredita que a tendência é de que haja um crescimento de proporções menores ao número de investidores daqui para frente. “Ainda temos muitos fundos monoativos (que possuem apenas um imóvel na carteira), quando o ideal são fundos mais diversificados, com uma quantidade maior de imóveis no portfólio. A tendência é que surjam menos fundos, com mais imóveis, características de mercados desenvolvidos, como nos Estados Unidos”, aponta.

No ano passado, algumas ofertas contribuíram para popularizar ainda mais este mercado. A mais relevante foi a do BB Progressivo II, que investe em agências e prédios comerciais do Banco do Brasil. Em apenas oito pregões (estreou no dia 12 de dezembro), o fundo movimentou mais de R$ 546 milhões na bolsa brasileira e se tornou um dos fundos imobiliários mais negociados. “Com este crescimento [da indústria de fundos imobiliários], foram criadas espécies de blue chips dos fundos imobiliários”, afirma o diretor de investimentos imobiliários da Rio Bravo Investimentos, José Diniz.

Junto com o BB Progressivo II, outros fundos já possuem grande liquidez na bolsa, como o BTG Corporate Office Fund, conhecido como BC Fund, maior fundo imobiliário do país, que negocia mais de R$ 3 milhões por dia, em média. O fundo Santander Agências e o Kinea Renda Imobiliária também negociam na casa dos “milhões” diariamente.

Valorização

Em 2012, o Ifix, índice de fundos imobiliários calculados pela bolsa paulista, avançou 35%, muito acima de outros investimentos – O Ibovespa, por exemplo, valorizou 7% neste período. Para especialistas, a queda da taxa de juros deixou os investimentos em fundos imobiliários mais atrativos – com menos prêmio na renda fixa, era natural que houvesse mais interesse por outras aplicações. A valorização dos imóveis nos últimos anos também contribuiu para este crescimento.

Para este ano, o diretor da Rio Bravo afirma que os investidores ainda podem esperar valorização, mas não nessas proporções. “É mais natural que se espere algo entre 10% e 20%”, acredita. Este ano, o Ifix acumula leve alta de 0,13%.

Fonte: Infomoney

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Juro menor e aluguel maior puxam fundos imobiliários

A redução da taxa de juros nos últimos tempos e a valorização dos preços dos aluguéis estão impulsionando o mercado de fundos imobiliários.

Esse movimento deve seguir atraindo investidores e puxando ofertas dessa modalidade de captação, segundo o gestor de fundos imobiliários da Kinea, Carlos Martins.

"Estamos observando um volume cada vez maior de grandes ofertas", disse nesta terça-feira, 22, durante workshop sobre fundos imobiliários promovido pelo Itaú Unibanco.

Ele ressaltou que estão em análise atualmente 19 operações, com potencial de movimentação de R$ de 3,3 bilhões. Segundo ele, uma dessas ofertas poderá atingir R$ 1 bilhão.

Ao final do ano passado, o patrimônio liquido dos 93 fundos totalizava R$ 24,2 bilhões. "Essas captações devem seguir se concentrando em fundos estruturados em torres comerciais, mas com um crescimento também em fundos que aplicam em outros fundos (imobiliários), como forma de diversificação", disse.

O número de investidores em fundos imobiliários superou em março, pela primeira vez, 100 mil aplicadores. Já o número de fundos atingiu 100 no total, que movimentaram no mês R$ 763 milhões em 87,7 mil negócios.

Martins evitou dar projeções para o crescimento do setor, mas destacou que, desde a mudança na legislação para incentivar essa indústria, o valor de mercado de fundos saiu de R$ 3,9 bilhões ao final de 2009 para R$ 25,3 bilhões no encerramento de 2012.

O mercado de fundos imobiliários é uma opção de renda para um investimento de longo prazo. A falta de liquidez, por sua vez, é o entrave para o investidor. O investimento não possui Imposto de Renda no pagamento do rendimento, apenas na venda de cota do fundo.

Fonte: Exame.com

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